アパートマンション経営の落とし穴とそこに差し込む光！
アパートマンション経営は建物を建てた後に
部屋を貸し出すことで賃貸収入を得る経営方法です。
一般的に不動産投資と言われるものですね。
最近は副業でする方も増えており、
サラリーマン大家さんという言葉も流行りましたよね。
ですがこの場合はもうすでにある物件を買うことがほとんどですので、
土地をすでに持っていてそこにマンションを建てるというのとは少し違い、
有利な地点からスタートすることができますが、
賃貸収入を得るという目的とターゲットは同じです。
新築と中古ではまた少し変わってきますが、大枠は同じです。
ですので他の土地活用方法に比べ、ライバルは多いと思ってください。
一番利用者が多い土地活用方法です。
それにご存じの通り、人口は減少方向に進んでますので、
差別化が出来ない場合は、空き部屋リスクも高くなってくるでしょう。
ですので他の土地活用方法でも大事なことですが、
周辺状況などのより綿密なリサーチが必要になってきます。
初期費用がかかりリスクも大きい経営方法ですので、
資金や事前計画などの準備はかかせません。
業者に丸投げはいけません。
ただ上手くいけば高い収益が見込めますし、
今はグローバル社会となってきており
昔と比べ、持ち家を持つ人が減り、
賃貸をする人が増えているので、需要が見込める場所だったり、
差別化が出来ると有効な土地活用になるでしょう。
それに最近は民泊も解禁されたことにより、
さらに賃貸という風潮が高まりつつあります。
Airbnbのようなサービスはこれからもっともっと普及していくでしょう。
ですので空き部屋をAirbnbで運用していくことにより、
空き部屋リスクが軽減されるわけです。
ただしアパートマンション経営は、
ランニングコストなどが想定以上にかかったり、
法令上の制限で想定以上に賃貸部分が取れなかったり、
家賃の滞納があったり、災害があったりと
想定外な事が起こる＝落とし穴がある経営方法だということです。
ですが落とし穴と思われる所には、
必ずそれを助けてくれるサービスがあるものですので、
前もって準備さえしていれば、そんなに気に病むことではないでしょう。
大切なのは、それらを全て知った上で納得して経営できるかどうかです。
ぜひ自分が納得できる土地活用方法を見つけ出してください。
アパートマンション経営のメリット
- 上手く回れば安定収入になる（不労所得）
- 住宅用地なので固定資産税や都市計画税が軽減される
- 所得税や住民税の軽減対策ができる
- インフレに強い（政府がインフレを掲げており、これからインフレになると予想されるため）
- これからの民泊解禁によるAirbnbの普及により空き室リスクが減る
- グローバル社会になり、より地域にこだわらない働き方が普及するので賃貸の需要は高まる
- 戸数が多い事によるリスク分散と、民泊による収益拡大の可能性
アパートマンション経営のデメリット
- 立地条件などにより空室リスクがある
- 転用が難しい
- 多額の資金や借入金が必要
- 参入者（ライバル）が多い
- 建物の法令上の制限が厳しい
- 災害や家賃の滞納など、想定外のリスクが起こりうる
- ランニングコストが意外とかかる
- 地価変動や老朽化により売却損になる可能性がある
まとめ
このようにメリットもデメリットも多いのが
アパートマンション経営の特徴です。
振れ幅が多い分、面白いとも言える訳です。
上手くいくかどうかは、綿密なリサーチと事前の計画がポイントとなるでしょう。
先程も言いましたが、自分が納得できるもの。
自分に合った土地活用方法を見つけてください。
同じアパートマンション経営でも、
新築がいい人もいれば中古がいい人もいます。
これから先、民泊が全面解禁になった暁には、
民泊を主体に運営していくのもありだと思います。
逆にいくらアパートマンション経営に向いてる土地だったとしても
自分が納得できなければ、楽しめなければ、
何かあった時に後悔することになるでしょう。
せっかくの大事な土地ですから、
楽しく活用できる道を探していきましょう。
情報収集のためにもマンションの相場を知っておくことは
重要ですので参考にしてみてください。
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土地を貸す定期借地という選択は土地の有効活用になる？
まず定期借地権には３つの種類があります。
一般定期借地権と事業用定期借地権と建物譲渡特約付借地権です。
ここでは一般的な一般定期借地権について述べます。
土地活用における定期借地とは、土地を50年以上貸して、
そのあとに更地になって返ってきます。
その土地を貸している間、安定した収益が得られるということです。
地代を初めに一括で受け取る方法もあります。
50年以上の決めた期間が過ぎると、土地は戻ってくるので
土地の所有権を失うということはありません。
今の法律ですと期間延長もできませんし、
建物を買い取る必要などもありません。
それに土地を貸すだけですので、資金や借入金なども必要ありません。
ただ一度契約を結んでしまうと、
転用などは基本的にできなくなります。
そういう予定が全くなければ有効な土地活用といえるでしょう。
それに税制上のメリットもあります。
定期借地のメリット
- 資金や借入金は不要
- 土地の所有権がなくならない（資産が残る）
- 借地人がマンションなどを建てて住宅用地になった場合は、固定資産税や都市計画税が軽減される
- 安定した収益が入る
- 更地よりも相続税対策になる
定期借地のデメリット
- 契約中の長い間、基本的に転用することができない
- 賃料などに比べて収益が少なく、長い間収益が固定される
まとめ
資金が必要なく、土地の所有権もなくならないので、
リスクが少ない土地活用法といえるでしょう。
リスクとするならば、他に違う土地活用をしていた方が
儲かった場合の機会損失でしょう。
途中でやめることもできませんから、
初めに賃料の設定や、他の土地活用方法がないかを
しっかり検討することが大切です。
駐車場経営におけるコインパーキングと月極を徹底比較！
駐車場経営は何と言ってもリスクが少ない事がメリットですが、
駐車場経営は大きく分けると、
月極駐車場とコインパーキング（時間貸し駐車場）とに分かれます。
月極の場合は自分が管理したり、管理会社に管理してもらい、
時間貸し運営会社に運営、管理してもらう形になります。
ですが、土地活用における駐車場経営となると、
後者の時間貸し駐車場が一般的ですしメリットも大きいでしょう。
ですので駐車場経営をするのであれば
コインパーキングをおすすめしています。
なので土地を貸すという運営方法になります。
月極駐車場は初期費用が少しかかる上に、
管理も自分でやるには大変です。
管理会社に任せても、管理費用がかかる上に、
管理もコインパーキングよりは行き届いていません。
コインパーキングの場合は、土地を貸すだけの一括借り上げ方式だと
初期費用がゼロで、
管理も管理しないと売り上げが上がらないため、行き届いています。
基本的には月極だけど、
空いている一部分だけを時間貸しとして貸し出すという方法もあります。
駐車場経営のメリット
- 初期投資が少ない
- すぐに始められる
- 借地借家法が適用されないので、転用や売却が容易にできる（相続もしやすい）
- 設備が少なく、簡単に更地に戻すことができる
- オフィスビル経営には向かない駅から離れた場所でも需要がある場合がある
- 権利関係が発生しないので気軽に土地活用ができる
- 多少の変形地でも運用できる
月極駐車場のメリット
- 転用がいつでもできる
- 契約者がいる限り、ある程度の収益は見込める
- 契約者が多ければより多くの収益が入る
月極駐車場のデメリット
- 管理が大変（借り手探し、料金の催促、駐車場の衛生面など）
- 管理費がかかる（管理会社に委託した場合）
- 初期費用が少しかかる場合がある
- 契約者がいなくなると収入がゼロになる
コインパーキングのメリット
- 管理が行き届いている
- 初期費用ゼロで始められる
- 運営が厳しくなって契約が解消にならない限り、
売り上げが低かろうと決まった収益が入ってくる
コインパーキングのデメリット
- 契約が2，3年ごとなので、その途中で解約する際は解約費用がかかる
- 収益が上がらなくて運営が厳しくなった場合は、
途中で契約解消になってしまう場合がある
まとめ
駐車場経営は初期費用が少なく、安定した収益が得られるので、
需要がある駅前や商業施設の近く、
住宅地の周辺などに空いている土地がある方には
おすすめの土地活用方法です。
税金対策にならないことがデメリットですが、
すぐに始められるので、土地活用を先送りにしている人にとっては
とりあえず何をやるか決めるまでの間だけ
コインパーキングにしておくというのも一つの方法ですね。
熟考することは大事ですが、
その間にその土地を有効活用したい人はいるということと、
機会損失になる可能性があることも頭に入れておきましょう。
土地活用における等価交換の意味とは？
等価交換とは同じ価値の物を交換することを言いますが、
土地活用における等価交換の意味は、
所有している土地を提供し、
不動産開発業者などの共同事業者が建築費などを出資して、
マンションやビルなどを建てて、その出来た建物から、
提供した土地に見合った価値の分を取得することを言います。
簡単に言うと、初めに所有している土地を不動産会社に売却して、
不動産会社にマンションを建ててもらい、
その出来上がったマンションの一部を取得する、価値を譲り受けるという形です。
つまり土地に建物を建てる前提で土地を売却するということですね。
その中でも、土地の一部分だけを売却して、
建物の一部だけを取得する部分譲渡方式と
土地全部を売却して、
建物の一部とその土地の共有部分を取得する全部譲渡方式とがあります。
等価交換のメリット
- 資金や借入金無しで、土地を活用できる。
（賃貸マンションなどを運営できる）
- 立体買換えの特例により譲渡税が繰り延べられ、実質譲渡税がかからない
（一定の条件を満たす必要がある）
- 自分の住んでいる土地を等価交換した場合、
そのまま住み続けながら一部を賃貸することができる
（家が広すぎる場合）
- 取得した建物の一部は自由に使うことができる
（自分好みの間取りも可能）
- 区分所有になるので遺産分割が簡単になる
（一人一部屋ずつなど）
空いてる土地売却も有効な節税対策になる！
「土地を売却したら、土地を有効に活用している事にはならないんじゃないか？」
確かに土地を売却してしまうのは勿体なく感じてしまうかもしれません。
だから土地活用方法を探しているんだと。。
ですがそれは、他の土地活用方法をやって収益が見込める場合です。
どの活用方法も厳しそうに感じたり、
結論が出ずに結局土地を放置している場合などは
土地を持っている事がストレスにもなり得るし、
自分で上手く活用できそうにないのであれば、
売却してしまって、誰か役に立てそうな人に譲る方が立派な土地活用になります。
その売却資金を使って、何か別の事業を起こせるかもしれません。
ずっと保有しているだけの状態だと、
固定資産税や都市計画税がかかるだけですし、管理も面倒です。
更にそのままいきますと相続税までかかってきます。
土地を売却することでその手間から解放されます。
ですのでその場合は土地を売却することがそのまま節税対策にもなるわけです。
資産を手放したくない気持ちは分かりますが、
負担が大きくなるようであれば負債ともなり得ます。
その心配から心の負債ともなり得ます。
ですので思い切って売却してしまうことも一つの土地活用方法で、
一つの選択肢だということを忘れないでくださいね。
最後にメリットとデメリットをまとめておきますね。
土地売却のメリット
まとめ
土地を売却することで、
色々な悩みから解放される可能性があることは確かですが、
土地という資産がなくなるというのは事実なので、
メリットとデメリットをしっかり把握し、
他の土地活用方法とを比較して
熟考した上で判断されるのが懸命かと思います。
一番いけないのは後悔をすることですので、
後悔しないようにしっかり自分の中で
選んだ理由をはっきりさせておきましょう。
